2019.03.12
実録！？競売物件再生物語～序章 驚愕の入居率～
こんにちはマーブル石原です。
花粉症の季節がやってきてしまい、石原はポケットティッシュが手放せなくなってしまいましたが、皆様いかがお過ごしでしょうか。（良く効く薬ありましたら教えて下さい。。。）
さて本日は、弊社で昨年購入致しました”競売物件”についての連載記事です。
そうです、過去に何度も何度も競売物件に挑戦しては、落札できずに終わっていたので、最近は競売物件に挑戦したことを記事にすらしていなかったのですが、昨年めでたく30世帯ほどの大型RC物件が落札出来ました！！
ですがこの物件、購入後に石原の想像を遥かに超える様な事態が起こります。。。
まず以前の記事でもご紹介致しましたが、競売物件に対する情報につきましては、通称”3点セット”と呼ばれる裁判所から提供される書類しかございません。
ゆえにこの3点セットの内容から、入居状況や、過去の修繕履歴を把握した上で、入札金額を決定する必要がございます。
※写真は参考資料で実際のものではありません
3点セットの中身を確認すると、本件は25/30入居稼働、所有者が管理会社を経営し管理しており、連絡先もわかる状態。予定の入札金額なら積算オーバー、表面13％です。
現地確認したところ、さすがに競売になるくらいですので管理良好とは言えませんでしたが、それでも伸びきった植栽を伐採し、購入後に空室の室内修繕と大規模修繕をおこなえば甦る！！
という競売物件にしては印象が良い物件。
融資についても栃木県に拠点を置き、金融機関との関係性も築けていた為に、購入後の修繕費用と合わせて融資頂けるということでとんとん拍子に話は進んでいきました。
落札が決定したので、旧所有者（建物管理会社）に連絡をいれ、鍵の受け取り手続きを進めてみると、、、
旧所有者：石原さん、言いにくいんだけどね、競売になるのが決定してから何部屋か退去したのよね～
石原：（え？ま、まあでも退去といっても1部屋～2部屋だろう）そうなんですね、何部屋退去されたのですか？
旧所有者：全部で10室ですね～
石原：10室？！
ということは15/30入居、稼働率80％の物件が、一気に入居率が50％に、、、
しかも残っている入居者は旧所有者の知り合いが多く、その賃料は驚愕の2万円。。。出ていった入居者は賃料7万程、周辺相場でも5～6万はとれています。
さらに追い打ちをかけるように、退去した内2部屋は夜逃げして残置物が山のように残っているというひどい状態でした。。。。
ですが！
低家賃の入居者を追い出せばアップサイドがありますし、空室はリフォームすれば十分にリーシング可能。
そうです、本件はポテンシャルを秘めた再生案件だったのです！（気持ちの切り替えは大事ですよね？）
という事で今回の件から自分が得るべき教訓は
本気で落札を検討する案件は、入居中となっている部屋の在宅確認をする。
（電気、ガスメーターの稼働確認は必ず行いましょう、わからなければインターフォン鳴らしましょう）
次回、旧所有者との交渉？！落札決定から引き渡しまでに続きます。
みなさまの投資の一助になりましたら幸いです。
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